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作者:admin 发布时间:2021-10-27 13:12

  CBRE世邦魏理仕10月22日在郑州召开媒体发布会,发布《2021年三季度郑州房地产市场回顾与展望》,解析郑州商业地产市场最新发展状况与趋势。各大郑州及河南当地主流媒体相关记者出席了本次发布会,与CBRE专家展开热烈交流与讨论。

  作为国家中心城市,郑州立足中原经济发展的战略支点,2020年实现GDP突破万亿、人口过千万,昂然晋级特大城市行列。在持续推进招商引资和质效提升下,郑州商业地产迎来新一轮升级。2021年三季度,郑州写字楼市场净吸纳量显著提升,北龙湖写字楼有序入市;零售市场迎来更多城市首店,新能源汽车、幸运彩票特色餐饮拓展强劲;加快构建数字经济发展新生态,聚力打造中部地区数字“第一城”,推进数字、产业、城市融合发展。

  2021年三季度,郑州共录得高铁商务区的海汇中心5号楼、新发展科创大厦,龙子湖区的金潮大厦、清华华商大厦、豫盐大厦,以及CBD区域的鑫苑国际中心6个新项目入市,总计新增供应量25.71万平方米。

  三季度全市净吸纳量显着提升,共录得14.26万平方米,从租赁交易的行业分类来看,生物医药、专业服务及保险行业表现活跃。整体空置率较上半年小幅上升1.99个百分点至18.1%,各商务区的空置率对比发现,高铁商务区、中央商务区、龙子湖的空置率均有所增加,主要原因均有新项目入市,大量新增房源待去化;花园路片区及金水路片区的供需相对平衡。全市平均租金报价录得每月每平方米103.7元,较2021年上半年上涨2%,其中甲级写字楼的租金水平有4%的降幅,乙级写字楼有5%的增幅。

  CBRE郑州顾问及交易服务办公楼部经理王磊表示,未来,郑州写字楼市场的新增供应量将会持续增长,由于政府招商引资政策的引导及写字楼办公的集聚性,新增供应将主要集中在郑东新区,常西湖新区因其定位也承接了部分定向产业的转移和搬迁。而随着龙湖副CBD、运河两岸、郑州东站东广场、龙子湖、中原科技城等区域新建写字楼的持续入市,郑州写字楼市场的租金价格差将会持续缩减。从租赁类型来看,未来企业搬迁和新进所占比例较大,且随着经济发展的持续性和多样性,专业服务类企业、高新技术产业持续进入郑州市场,搬迁和新进的占比将逐渐趋于平衡。

  2021年前三季度,郑州零售物业市场累计新增39.5万平方米,仅第三季度便实现新开5个项目,主要分布于郑州周边近郊(荥阳、中牟、巩义),如首次进入郑州市场的新城吾悦广场,引进的206个品牌中有近150个为区域首进品牌,“三首层”的商业规划也为项目的后续经营注入更多新鲜活力。此外,在本季度开业的郑州杉杉奥特莱斯购物广场二期,牺牲部分商业面积改为停车场功能的举措,也体现出在购物体验等环节对顾客的关怀。

  受“7·20特大自然灾害”及新冠疫情的二次反复,使得市场在第三季度经受了较大考验,加之“双减”政策的发布,社区型/区域型购物中心均受到不同程度的影响。市场整体空置率上升至9.6%。租金方面,得益于新能源汽车的开店迅猛及奢侈品、化妆品等高端品类销售的持续升温,使得本季度核心商圈的首层平均租金上升至每天每平方米45.2元,季度同比上升17.1%。

  整体新增需求方面,服饰(40%)和美妆个护(30.3%)表现突出。奢侈品牌加码郑州市场快速扩张,LVMH、Kering等已进驻郑州市场的奢侈品集团开始在本地纳入更多品牌,同时加大了线下渠道投入,快闪店、时装秀和社群活动等多样化形式备受青睐。餐饮业态方面,外来餐饮首店更加青睐核心商圈项目,海底捞旗下新创子品牌苗师兄鲜炒鸡开出2家门店,来自西安的餐饮品牌“太食兽”、“兰湘子”开始布局郑州市场,网红茶饮和咖啡品牌也持续加码,深圳精品创意咖啡Akimbo首进郑州,星巴克和奈雪开店持续加密。体验业态方面,作为疫后重建末端,体验业态复苏压力较大,新增需求以新颖娱乐类的夜店、酒馆及Live House为主,而新能源汽车前三季度拓展迅猛,其中核心商圈新增6个新能源品牌合计8家店,预计下半年将向次级商圈拓展。

  新能源汽车品牌选址主要有三个考量因素:可视性强、试驾方便、市中心位置。CBRE建议,行业内知名的新能源汽车企业仍具备提升商场科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高等优势,建议业主将其视为租户首选。而对于尚处概念阶段或尚未实现稳定营收的新兴品牌则应审慎决策。若无法寻得理想店铺,尚未实现较高或稳定销量的新品牌可以考虑开设快闪店,该模式租赁成本较低且具有灵活性,容易获得关注从而打开市场。

  CBRE郑州分公司副总经理兼郑州及西安顾问及交易服务商业部董事张桐表示,预计今年第四季度郑州商业市场将有36.7万平方米新增供应,主要聚焦在成熟区域存量改造。未来,随着城市的进一步发展和头部商业运营商的进入,将大幅提升郑州商业的综合开发及运营品质。同时,市场平均租金水平也将有序回落至合理水平。

  在数智化浪潮中,郑州市提出了城市发展新战略,力求加快构建数字经济发展新生态,聚力建设中部地区数字“第一城”。

  CBRE河南区域战略顾问部负责人宗长浩表示,郑州应以国家中心城市建设为统揽,以中国 (河南)自由贸易试验区郑州片区、郑洛新国家自主创新示范区等国家战略和载体平台为支撑,积极布局数智产业,打造‘数字郑州’产业生态联盟,推进数字、产业、城市融合发展。

  CBRE认为, 郑州数智经济发展的重点内容将主要涵盖新型智慧城市建设、产业数字化转型、楼宇示范及数智服务。在城市区域规划布局上,应发挥优势因地制宜,形成错位发展、相互支撑的数智经济格局。其中,高新区定位数智经济创新发展区,大力发展人工智能、云计算、工业互联网等产业;南部片区定位特色数智产业集聚区,聚焦于数字建模、软件研发、智能建筑、智慧工地、智能终端等;郑东新区定位数智经济发展核心区,集中建设大数据分析与应用、人工智能、信息安全、数字治理、智慧城市等。

  与此同时,数智经济的发展也将推动郑州打造楼宇经济发展样板体系,这要求各区域板块在发展楼宇经济中,应充分契合数智经济企业的核心需求,满足数智企业健康、灵活、场景化诉求,推进楼宇的整体数字化和智能化升级,聚焦楼宇运营的智慧化升级服务配套,构建“数智化+物业服务”、“数智化+楼宇设施”、“数智化+节能”、“数智化+安全”的综合管理技术体系。

  CBRE郑州及西安分公司董事总经理李健表示,数智经济的本质是以数字技术为核心驱动,数字产业化与产业数字化相互耦合协同下,加速社会经济智能化的新型经济形态。在时代发展与政策利好的推动下,积极以‘数字郑州’建设推进经济社会发展的‘数字蝶变’,高质量建设‘强富美高’新郑州。

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